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钟 涛 律师
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【婚前出资】如果是一方婚前签订买卖合同,付首付款,产权登记在出资方一个人名下,婚后共同财产还贷部分,产权和增值部分如何分割?

时间:2019-12-18来源:上海离婚律师 作者: 钟涛律师点击:

【婚前出资】如果是一方婚前签订买卖合同,付首付款,产权登记在出资方一个人名下,婚后共同财产还贷部分,产权和增值部分如何分割?

 

 

房子已经成为夫妻资产中最大的了,相应的,离婚的时候争夺房屋产权也是最焦点最突出的矛盾。一般如果房子是婚后夫妻共同劳动收入所得,共同购买的,房子上有夫妻2人的名字,那么这个肯定属于夫妻共同财产,大家基本都知道,没有疑问。

但是对于夫妻一方在婚前出资首付款买的房子,婚后他还贷,这房子有我的份额吗,离婚如何分割?

 

一、房屋是以产权证登记为主,产权证有名字就有份额,婚前买房按照产权登记一般属于个人财产。不属于夫妻共同房产。

1、房屋产权是以产权证登记为主的。根据《物权法》规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

夫妻一方婚前签订买卖合同,购买房屋,产权一般都是登记在出资方一人名下,那么离婚时该房屋产权通常被认定属于出资方婚前个人房产,另一方无权分割房屋产权。

2、很早以前,还区分房产证是婚前取得,还是婚后取得,如果婚后取得,早期的时候还认为属于夫妻共同产权,因为婚后夫妻任何一方取得财产都属于夫妻共同财产

3、但是自从2011年婚姻法司法解释三施行以后,统一尺度为以签订房屋买卖合同时间为准,即使婚后取得产权证,也是认定属于婚前个人房产。

 

 

二、虽然产权属于登记方,但是配偶另一方可以获得婚后还贷以及对应增值部分的折价款。

 

法律是对男方婚前买房也是保护的,如果产权证上没有女方的名字,那么在离婚的时候,房屋产权是男方的个人财产,女方是无权争夺房屋产权的,但是对于婚后归还贷款部分来说,无论是男方偿还贷款,还是女方偿还贷款, 都是算夫妻婚后共同收入还贷。

 

因为对于婚后参与还贷的一方来说,因为婚后偿还贷款属于夫妻共同财产支出部分,同时因为还贷使夫妻减少了投资其他项目的机会,因此,应该对另一方予以补偿。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应该根据照顾子女和女方权益的原则,做出公平合理的补偿。

 

所以这部分还贷金额,以及还贷金额对应的增值部分,属于夫妻共同财产的,离婚时一半归女方所有。由男方对女方进行补偿。所以,广大女性要明白了,对于婚后还贷金额以及对应的增值部分属于夫妻共同财产。不要被很多人说是他公积金还贷,和女方没有关系欺骗了。

 

  钟涛律师认为,如果房产是夫妻一方个人在婚前出资购买,但是婚后有归还贷款,无论是个人还贷,还是夫妻还贷都属于夫妻共同财产还贷,此房屋在法律实际上都倾向于认定属于婚前个人财产,但婚后还贷金额总额属于夫妻共同财产,还贷部分资金对应的婚后升值部分也属于夫妻共同财产。离婚后就此部分财产夫妻平均分割,由取得产权的夫妻一方对另一方提供金钱补偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) (2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过)

   第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

 

 

 

 【可以】该司法解释三规定的是人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”,在法律上来说,可以是一种建议的意思,不是命令,必须尊守。也即是说法院在判决的时候,法律上倾向于判决首付款出资方拥有产权,但法官也可以判决产权归夫妻双方,或者归首付款未出资方所有。

 

【婚后还贷增值补偿计算】 关于补偿的数额,应当考虑房屋购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还款累计数额(包含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未偿还的贷款及利息的数额。实践中,法院采取计算公式有不同的计算方法,区别就在于,婚前首付款的增值是否算共同财产?是按照购买合同上的原始价格,还是按照结婚时房屋价格

1、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》,人民法院出版社2011年版,第168页确定的计算公式为:

房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%

2、《婚前个人房屋,婚后共同还贷离婚分割如何补偿计算等》,浙江省婚姻法研究会微信公众号,2018年8月8日微信推文(该方法得到了浙江省法学会婚姻法学研究会的支持此公式的核心在于婚前房产的增值应与婚后一方无关。)

房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(结婚时房屋价值+共同已还利息)×离婚时房屋价值×50%

 

 

 

 

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