【房产分割】夫妻离婚房产分割八大经典误区
离婚案件中房产分割的认定和处理
钟涛律师按，现在夫妻离婚，房产分割是大头，很多夫妻都是因为房产分割不满意而闹到法院的，针对大家普遍存在的对于夫妻离婚房产如何分割存在的误解难点问题，钟涛律师整理了其中具有代表性的八点， 分析归纳如下，希望能够起到抛砖引玉的作用。
【误区之一】出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？
钟涛律师按，现在夫妻离婚，房产分割是大头，很多夫妻都是因为房产分割不满意而闹到法院的，出资较多的一方肯定希望自己说了算，出资较少的一方肯定也不想放弃自己的权益，谁也说服不了谁，那么我国法律对于离婚时夫妻共有房产分割到底有没有规定出资较多的一方可以分割较多的房产份额呢？
其实，我国婚姻法并没有明确确定夫妻离婚时房产分割具体的分割比例，仅做了一些原则性的规定，特别是上海高级人民法院，根据上海不同于其他城市的情况做出了一些不同的指导意见，钟涛律师简单为你介绍如下。
根据最高人民法院的司法解释规定，我国夫妻离婚是分割的基本原则就是以下几个。 1、尊重当事人共同意愿。 2、男女平等。 3、照顾子女和女方权益。 4、照顾无过错方。 5、有利于生产、方便生活。以上几个原则本身比较宽泛，在实际判案的时候法官还是比较拥有较大的裁量权的。那么大家比较关系的“出资多少会不会影响离婚房产分割的比例？”并没有规定在内。下面我们结合一个案例来进行分析。
【案例】大律师您好，有一个问题想请教您。我于14年10月10日结婚，同月12日和丈夫共同签订买房合同，同年12月底拿到房产证。房产证只有我们两个人的名字。首付款117万，来自于我们双方的婚前存款，具体出资比例是我占23%，男方77%。共同贷款（公积金60+商贷15）共75万元。婚房当年买入总价192万元。现在我们离婚，婚房现总价340万元。还剩余67万元贷款未还清（包括本息）。如果离婚该如何分割？谢谢。
一、我们先来看一个指导意见。上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）上海市高级人民法院 沪高法民一 [2004]25 号
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六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？
答：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。
若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。
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二、从上海高院的指导意见来看，分割房产首先要看产权证登记的谁的名字，然后结合购买意图是否属于共同购买，然后来认定到底属于一方个人财产还是夫妻共同财产。在满足一定条件的情况下，可以参考当时的出资比例，对房产进行分割的。
随着房价的升高，全社会都注意到一套房屋对于家庭财产的重要性，因此分割是否符合社会大众的认知以及公平就显得十分重要，在2011年最高人民法院出台婚姻法司法解释三，“第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”其中也提到了如果是双方父母共同出资为夫妻购房，也可以按照出资比例来分割，可以说，这些规定的出发点都是对于出资人的保护。
三、那么到底在什么情况下按照婚姻法规定对半分割，什么情况下按照出资比例分割呢？
其实法院看重的是房产出资来源是什么？如果出资来源是双方父母，那么就可能为了保护父母的利益，而按照出资比例分割，如果出资来源是一方的婚前财产，那么也有可能按照出资比例来分割，从而保护一方的婚前财产，最后如果出资来源于夫妻婚后的一方个人收入，那么因为这个收入也是属于夫妻共同财产，所以不存在保护的问题， 就按照对半来分割，不考虑出资比例的问题了。实践中大部分的夫妻婚后购房，一般均视为夫妻共同财产出资，此时出资比例大小对于房产分割影响比较小。如果是婚前出资购房，或者刚刚登记没有过久就出资购房，那么因为此时的出资明显不是来源于夫妻共同收入，所以出资情况对房产分割就有影响。上述几个司法解释中，从婚前出资购买，到婚后父母出资购买，都按照这个原则来区别对待。
特别根据上海高院曾经在分家析产案子中规定，如果恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，对于没有出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。虽然这情况针对的同居恋爱购房的，但是其中的指导思想还是对出资方的保护，那么即使后来这对男女登记结婚了，该房屋分割也不应该产生变化，还是应该按照此原则来进行分割。
综上可以看出，法律上并没有规定出资比例属于法定的夫妻离婚房产分割原则，但是呢在一些指导意见中又提高了该分割方法，特别是对于婚前出资购房，或者刚刚领证就购房的情况可能会考虑出资比例大小，来对登记在夫妻一方或者双方名下的房产按照出资比例进行分割。除此以外都应该按照夫妻共同财产原则， 不考虑出资比例分割。上述案例中，如果法官考虑购房时间与领取结婚证的时间差距太短，那么有可能按照出资比例拉分割登记在双方名下的房产，如果不考虑间隔时间问题，只是按照法律硬性规定，也完全可以不考虑出资比例大小，而是按照夫妻共同财产分割原则对半分割。实践中到底如何判决，需要夫妻双方的律师如何去举出证据来说服法官了。
【误区之二】还没有办出房产证的期房、动迁房离婚时法院可以处理分割吗？
钟涛律师在办理大量的离婚案件中发现，有些夫妻在离婚前购买了房产，但是还没有办理出房产证，有些是因为属于期房，开发商房子还没有造好，或者交付了但是还不符合办理产权证的条件，或者当事人自己还没有来及得去办理房产证，还有一些属于拆迁安置房，从造好房子到办理产权需要经过好几年的，那么，这些尚未办理出房产证的房屋夫妻离婚的时候该如何分割，法院法官是否能够在离婚的时候一并处理，还是必须等待房产证办好之后另案起诉法院处理？
于此相关的法律规定是：
《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
《最高人民法院关于适用<<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第21条规定，离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
根据上述法律规定可以得知，房屋是以登记为主，一切产权以办理出房产证，并且以产权登记为主。在房产证没有办理出来之前，严格来说并没有取得物权所有权。所以法院确实并不能直接判决房屋产权归属于夫妻哪一方。而是只能根据目前房屋的交付使用情况，判决归一方或者双方来使用。
综上可知，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。一般情况下，在无其他相反证据的情况下，应根据房产证认定房屋的所有权归属。夫妻双方在婚内出资购房，但离婚时尚未取得房产证，且不能依据其他证据确定房屋所有权的，应认定房屋所有权尚不明晰。
但是在上海地区，根据上海法院的审判实践，以及钟涛律师代理的离婚案件结果来看，法院是可以对未取得房产证的房屋进行处分的。常见的处理方式如下：
1、夫妻双方当事人自愿协商调解解决。严格来说，对尚未取得房产证的房屋，不符合物权法上严格意义的有效所有权，也就是说真正的物权并未成立，双方均无权对房屋所有权的归属提出请求。但是双方当事人可以就房屋的居住权、使用权以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果能够协议一致，那么人民法院可以就此部分制作调解书或者调解意见，将来就可以凭借这份调解书办理房产证。
2、如果夫妻双方无法协议一致，法院也可以从案件实际出发，对购房合同的将来履行权进行判决，由夫妻一方行使购房合同履行权，享有房屋居住使用权，并给予对方对应的房屋折价款，等待离婚以后，满足房产证办理条件的时候，夫妻一方凭借法院调解书或者判决书单方就可以办理登记在一个人名下的房产证了。
延伸问题
1、未取得房产证的房屋法院可以查封马？
钟涛律师回答，法院可以查封的，不过是叫预查封，也存在排序轮候问题，一旦产权证办理出来，就变为正式查封了。
2、未取得房产证的房屋法院可以拍卖吗？
钟涛律师回答，法院可以拍卖的，但是购买人要自己承担办理产权证的各种风险，法院会在拍卖公告做出风险提示。
【法条】
最高法院关于婚姻法的解释二
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
【误区之三】如果夫妻仅有一套住房离婚时怎么分割？能分吗？
现在房子作为家庭重大资产，往往成为夫妻离婚时的巨大障碍，唯一一套房子，夫妻双方都想要，离婚该怎么分？法律上有没有什么规定，如果夫妻双方仅有这么一套房产，但是谁都拿不出足够多的钱款来买下对方一半的份额，并且大家都想要这个房子，那么离婚时法官到底该怎么分？
确实啊，房价现在这么高，普通老百姓穷的只剩下房子了，即使在上海，大部分的家庭都是这样的，虽然由于历史原因，大部分的居民都是有房子的，但是工资收入并没有那么高，出去日常开销以外，家庭并没有那么多的现金，特别是离婚的时候，夫妻一方一旦分开，可能谁也没有那么多钱去购买第二套房子，基本上不拿房子一方不可能再凭借努力去买房了，所以双方肯定都想拿下这个房子， 所以，房子争夺大战在很多夫妻离婚案件中都存在。
那么法律对此如何规定？我国婚姻法并没有规定说唯一一套住房不能分割，也不存在法律条文规定一套房子必须给夫妻任何一方，而且确实也不可能存在类似的规定，法院处理中，房子到底归谁所有，实际上遵循以下一个原则。
首先是夫妻双方协商处理。夫妻双方根据各自的收入水平，家庭成员是否能够借款支持等因素，来决定是否需要取得房屋产权，并且支付一半折价款归对方所有，如果你财力雄厚，亲戚朋友都有钱，并且工资收入以后越来越高，起码现在可以拿出大额资金来，那么你就可以争取该房屋所有权。如果夫妻双方都有实力拿出折价款来，那么法院会让夫妻双方自由竞价，谁出的价格高，谁拿房子，另一方拿钱。
其次，如果夫妻双方无法协商一致，那么法官就会要求夫妻一方争取拿出现金出来，谁能够拿出钱来，那么房子就判决给谁，有人可能会问了，那么是不是必须拿出足额的一半的房屋折价款呢？一般来说是这样的，能够拿出一半的钱款来是最好的，但是动辄上千万的房子，一半的折价款也是非常多的，如果双方实在是拿不来了，法官也只能凑合谁拿的钱多，谁得房子了。
最后，如果夫妻双方确实一分钱都拿不出来，那么房子还可以让夫妻双方协商挂牌出售，大家订立好分割比例，然后共同到中介公司挂牌，房屋出售以后夫妻按照约定分割售房款，这个方法存在一定的麻烦就是，房屋出让手续必须夫妻都签字配合，如果一方拖延办理，那么买房期限遥遥无期。
那么如果夫妻另一方不肯搬出该房屋怎么办，通常来说，如果拿房的一方足额支付了房屋折价款，那么另一方有义务搬出自行解决居住问题，如果拿房一方没有足额支付房屋折价款，那么另一方确实可以不必搬出去。并且法院执行也会要求拿房一方先履行完毕自己的付款义务。否则法院不会强制执行。钟涛律师接受一个客户咨询，老两口离婚，只有一套住房，但是夫妻双方已经退休，根本没有什么存款，都无法支付这套位于市中心的老公房，最后，双方离婚10年了，两个人都还在一个房子里住着，各过各的。房屋产权可能要留着下一代去解决了，这个也是一种办法。
可能有人也要问了，离婚的时候，我没有钱，拿不出那么多，我也想拿房子，不想搬走，并且即使拿到房屋一半的折价款，我在上海也买不起房子了。我也不会搬走，这样的话法院会拿我怎么样？会不会强制把我赶出去？这个房屋我有权利一直住下去吗？ 钟涛律师认为，你的心情可以理解，房屋毕竟是个大事情，但是呢你有你的困难，法院有法院的原则，事情必须有一个法律解决的办法，不可能无限趋拖延下去，而且从法律上来说，没有解决不了的困难，房屋第一可以拍卖，第二可以大房子换成小房子，第三可以强制搬离，总之法律上肯定都是可以处理的，现实法院中很多案件之所以没有这么处理，是因为法官不愿意多事，碰到家庭矛盾比较大的，强制执行可能会出现问题，所以很多执行案件积压在法院，总之，无论什么结果，总有一方会不满意。
总之吧，即使夫妻只有一套住房，离婚的时候法院也是可以分割的， 无论是判决给一方拿房，另一方拿钱，或者一方拿钱不多，法院拍卖房子都是可以的，对于法律上来说没有什么难度，不存在任何障碍，至于保证居民居住权，开玩笑，几百万的房子，随便拍卖的价格都够租房居住了，根本不存在无法执行的问题，现实中很多执行难的案件主要是法院不想推动，不愿意激化当事人和法官的矛盾，所以拖延。
【法律条文】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
【误区之四】夫妻离婚时房屋银行贷款还没有还清离婚时房产如何分割？一般会判给主贷人吗？
现在社会房价节节升高，购买一套房子需要全家省吃俭用，甚至父母都需要赞助才行，所以房子是家庭最重要的资产。一旦面临离婚，资产面临减半，房子要分一半给对方，肯定大家都舍不得，那么离婚的时候到底谁拿房子谁拿钱，必然会起很大的矛盾，现在流行一种说法夫妻离婚时房屋银行贷款还没有还清离婚时房产一般会判给主贷人吗？
一、什么是贷款房屋。
我们买房的时候，通常都是付三成或者四成首付款，其余的通过银行按揭抵押贷款支付，然后每个月归还银行贷款，这基本上是大部分中国人购房的模式，根据银行现在的做法，签订抵押贷款合同的时候，通常只有一个主贷人，其他产权证的上的人都是作为次贷人或者叫共同抵押担保人，都是一个意思。当然了，这个只是银行的同行做法，并没有法律上的强制规定。银行在发放贷款之前，会在你的房子上做好抵押。
按照上海地区的房屋价格来说都是年年升高，特别是各种限购政策出台以后，购房难度会越来越大，按照银行目前的贷款方式，认房又认贷，只要曾经贷过款的都属二套房，一旦被认定，二套房首付款需要超过百分之五十了。这样就导致了离婚了人很难买得起房屋，成本太大了。辛辛苦苦多年却没有了房子，谁也不愿意，所以在离婚判决的时候谁拿房屋，谁拿钱就很重要了。这才导致有些夫妻离婚都要争夺房屋所有权了。
二、更换主贷人的难度在哪里。
如果法院在判决夫妻离婚的时候，无论房子需要判给哪一方，另一方的名字需要从产权证上去掉的时候，因为银行抵押在先，所以需要征得抵押权人同意才能处分这个房子产权，而银行呢，有的时候并不是很配合，磨磨唧唧的，因为法院管不着银行，所以银行有的时候不会出具同意产权证减去名字的书面文件，这样房地产交易中心的人就不肯变更产权证，即使有法院的执行局的强制执行通知书也没有用。这就是有贷款尚未还清的房产产权证过户的麻烦之处，其中最不对的地方即使银行的故意刁难，按照银行的理解是要评估所谓的还款能力的风险，2个人的担保，总比一个人的多，特别是牵扯到主贷人更换的问题，毕竟每个人收入水平不一样风险肯定也不一样。，所以他们基本上不肯答应。这样就造成法院的执行实际上变得困难。你想，一方当事人判决房子归他所有，他支付了房价款一半的金额，但是现在却过不了户，肯定要找法官评理，交易中心的人如果再推脱，换谁都会着急。
三、现实中确实有些法官会倾向判决房屋归主贷人所有，另一方拿着价款。
所以后来有些法官就聪明了，尽量争取夫妻双方协议一致，房子归主贷人一方所有，另一方拿钱，这样就避免了银行主要担心的主贷人更换的问题。后续银行方面压力小一点，配合意愿就会大一点。当然了，这是建立在夫妻双方分割财产的条件相等的情况下才会这样做的，如果主贷人一方有重大离婚过错，另一方直接抚养小孩，或者经济实力更强，那么法官也会把房子判决次贷人所有的。法律上并没有强制规定一定要判决归哪一方所有，每个案子的具体情况不一样，法官要根据每个离婚案件的具体情况，综合判定，同时考虑后续执行过户难度。
实际上就目前房价来说都是在上升的，对于银行来说，房屋的抵押价值足够偿付贷款了，只是因为银行所谓 的风险评估以及不情愿，所以在不太配合变更主贷人的问题。但是法院的判决属于效力最高的文书，可以改变一切，理论上来说银行和房地产交易中心应该无条件配合。这个等以后各个部门之间协调好以后可能会好点。
【法律条文】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
【误区之五】夫妻离婚时都想要房子是不是在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？
钟涛律师办理了大量的离婚案件，很多离婚的夫妻因为一套房子而争夺不止，大家都想要，谁都不想放弃，但是都无法给到对方满意的条件，很多人就不知道夫妻离婚时一套房子都想要的情况下，法院应该怎么判决？到底应该是判决给夫妻哪一方？夫妻离婚时都想要房子是不是在法庭上竞价谁出价高判给谁吗？下面钟涛律师结合一起实际的案例来为你分析一下。
【案例】
上海的李先生和北京的张小姐已经结婚5年了，双方有一个3岁的孩子，张小姐和孩子一直生活在北京，李先生自从结婚后基本在上海打拼事业，夫妻双方处于异地分居状态，因为异地的关系，双方之间互相关心就少了，现在张小姐打算离婚，李先生也同意，但是因为夫妻之前在上海购置了一套房屋，当初购买价100万，现在以及涨到1000万元了，数目比较大，所以谁都想想要这个房子，张小姐家庭比较有钱，提出给一半折价款给李先生，李先生没有这么多钱，但是房子一直住到现在，肯定不愿意放弃房子，最后委托律师，闹到法院，请问钟涛律师，这样的情况是不是需要夫妻竞价才能拿房子？法院会如何判决？
钟涛分析，上海法院在处理夫妻离婚房产分割的时候，其实首先关注的是夫妻一方谁能够拿出足够多的折价款现金出来，谁能立即拿的出钱来，那么法院就会判决房屋给谁，同时要求你必须先把房屋折价款打进法院监管账户，然后法院房屋判决产权归你，后续你可以凭借法院执行局文书强制过户，不需要对方是否配合。法院之所以这样做即使为了避免后续执行困难，否则判决你拿钱，但是实际上你根本拿不出500万，法院最后执行还是困难，同时也损害了不拿房字一方的利益。这也是法院法官的无奈之举，不看到钱不判决。
如果这个时候夫妻双方都有经济实力拿出500万现金出来，那么法院就会考虑采取竞价的方式，谁出的钱多房子归谁，当然了，因为考虑到我国法律规定夫妻离婚财产分割原则的时候还有照顾妇女和儿童的原则，照顾无过错方的原则，所以一般会在夫妻双方都同意的情况下采取竞价规定，这样对双方起码都公平，双方条件基本相当，如果一方根本拿不出500万，那么肯定不会采取竞价规定，而是法院直接判给拿的起500万的一方了。
所以，法院处理夫妻房产分割的基本步骤如下
1、首先定好房屋市场总价格
2、看夫妻双方离婚过错，谁带小孩，实际居住，其他有无房产等情况
3、看夫妻双方谁能够一次性拿出房屋总价格的一半交到法院来。谁交得起就判决归谁，另一半拿钱走人。
4、如果夫妻双方都有实力拿的出钱来，那么法院会征询双方意见，是否采取竞价方式，如果双方都同意，那么竞价出价高的一方拿房子。如果一方不同意竞价，那么法院还是会根据综合情况，让一方适当自愿增加出价，然后判决拿房子。实际上相当于变相的竞价了。
5、如果夫妻双方都没有经济实力拿的出房屋总价的一半，那么法院就按照婚姻法分割财产基本原因，自由裁量判决房屋归谁了，另一方如果想拿到钱只能后续通过法院执行局强制执行了。
以上就是钟涛律师对于法院会如何处理夫妻共同房产的意见，在夫妻双方都想争夺房屋产权的情况下，法院不管你是否同意自由竞价，最终还是会倾向于把产权判决给出价高的一方，即使你不同意竞价，法院也会劝说另一方自愿加价。比较后续如果执行不结束，法院还是很麻烦的， 为了很好的执行，也为了夫妻双方的利益，法院都会这么做的。
【法条】
《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》
第20条对《婚姻法》第39条曾作出补充解释：双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房产所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房产所有权的，由评估机构按市场价格对房产作出评估，取得房产所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房产所有权的，根据当事人的申请拍卖房产，就所得价款进行分割。
上海市高级人民法院在《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中进一步明确：关于离婚诉讼中，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理，应按照《婚姻法》及其司法解释的规定，财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。在处理共有房产时，当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属，若符合下列条件的，可予准许：(1)双方同意竞价；(2)双方经济、住房等条件基本相同。
【误区之六】离婚案件中父母可以参与进来吗？欠父母的钱和房产份额如何处理？
父母对于儿女的婚姻大事肯定是很上心的，特别是在上海地区，从婚礼操办到结婚买房，都少不了父母的帮忙，一旦面临离婚，父母更是要全程参与了，那么，离婚案件中父母可以参与进来吗？欠父母的钱和房产份额如何处理？父母可以一起参加离婚诉讼吗？下面，钟涛律师结合实际案例，为你分析如下。
【案例】
上海黄浦区的赵先生2010年经人介绍，认识了宝山区的李小姐，双方于2011年10月10日登记结婚，婚后生育一个小孩，因为带孩子问题和公公婆婆发生矛盾，双方准备离婚， 不过，公婆提出一个问题，结婚是举办酒席和房屋装修一共花去25万元，后来小两口婚后购买一套浦东新区房屋，公婆出资了50万元，老人要求女方要归还这些费用，然后才同意离婚，否则坚决不同意离婚，请问钟涛律师，这个情况该怎么办？
钟涛律师认为，现在社会，老人帮助子女购买房屋，操办婚礼以及抚养小孩的越来越多，这是中国风俗习惯所决定的，没有办法改变。因为年轻人压力越来越大，整天忙于工作加班，父母有时间也乐于带小孩，但是老一辈的育儿观念和年轻人不一样，导致带小孩的日常中会发生一些矛盾，如果处理不好就会影响到夫妻感情，进而夫妻会离婚。因为是由矛盾引起的，那么离婚的时候双方必然谁也不服谁，以前投入的都想要拿回来。上述案例中， 赵先生的父母就是属于这个情况。那么父母到底可以不可以参加到夫妻离婚诉讼中来，他们的钱款是否有权利要求儿媳妇偿还？
从法律上来说，夫妻离婚案件只能夫妻双方参与，其他人都不能参加进来，父母也不行，只能作为旁听人员或者代理人参加，因为离婚案件属于特殊关系特殊身份的案件，婚姻法属于特别法，只能在夫妻之间适用，不能在父母之间适用，原告和被告只能夫妻双方，任何其他人都不能参加进来。父母的债务主张或者其他侵权主张不能在离婚诉讼中一并解决，即使确实存在债务纠纷问题也不行， 只能等待夫妻离婚诉讼结束以后，父母另行起诉夫妻来主张自己的权益。
有些父母也要说了，结婚的时候父母给了双方不少彩礼钱和酒席钱，在夫妻离婚的时候需要一方归还，这样的情况属于债务纠纷，不能在离婚案件中合并处理，也是必须父母作为原告另行起诉夫妻来解决。
有些人可能要问了，如果房产证上有子女或者父母的名字，那么离婚法院如何处理？
一般来说，房屋是以产权证登记为主的。产权证具有公示公信的作用。根据产权登记的名字不同，主要分为以下几种。房屋具体来说分为登记在夫妻一方或者双方面名下，房屋登记在夫妻和子女名下，房屋登记在夫妻和父母名下。
（1）房屋登记在夫妻一方或者双方名下。我国婚姻法采取婚后推定共有制度，只要是婚后购房的，一般都认定为夫妻共同房产，不论登记在谁的名下。如果一方认为该房屋属于婚前购买或者属于婚前资产购买，或者属于父母出资为其购买，要根据婚姻法解释三》第七条规定认定属于个人所有财产，那么必须承担举证责任，提供充分有效的证据，来证明盖房屋登是个人出资所购。
（2）如果产权登记在子女和夫妻名下。对于未成年子女，因为本身不具备收入能力，登记在其名下的份额，通常认定为夫妻归于子女的赠与，子女有权享有该份额，在离婚案件中，未成年子女需要父母进行监护，所以他们的财产可以和父母一并在离婚案件中予以处理，如果是成年子女，那么就不能在离婚案件中处理，只能等待夫妻离婚案件结束以后另案起诉处理，案由是分家析产。
（3）如果房屋产权登记在夫妻和父母名下。因为父母处于不具备特殊关系的第三人，所以父母不能作为当事人参加到离婚诉讼中来，父母的财产也不能在离婚案件中一并处理，也是和成年子女一样， 必须等待夫妻离婚案件结束以后，另案分家析产来起诉处理。
法院处理离婚案件适用的婚姻法比较特殊，很多父母的主张和要求是否合理合法必须另案起诉才能解决，不是想合并就能合并在离婚案件中解决的，案件类型完全不一样，离婚案件只能是夫妻双方参加诉讼。
钟涛律师提醒，很多离婚案件中父母提出各种还钱主张，大部分是因为气愤的缘故，并不是真的要夫妻归还这钱，有的时候通过律师和法官的工作，夫妻在离婚案件中如果能够谈好条件解决矛盾，很多时候父母都会放弃自己的主张，钟涛律师在案件办理中也遇到当事人提供一些借款借条来扩大债务的，但是法院不是那么好糊弄的，不建议这么做。
以上就是钟涛律师对于离婚案件中父母可以参与进来吗？欠父母的钱和房产份额如何处理的解读，如果你看完本文之后发现自己面临类似问题需要处理，那么请联系钟涛律师到律师楼详细面谈，15800502572.
【误解之七】夫妻离婚后一方没有地方居住是否法院不能判决离婚，房产分割是会考虑居住问题吗？
房产作为夫妻共同所有的巨大财产，一般家庭只能购买一套，很难有财力购买到第二套，特别是在上海地区，大部分家庭也是父母一套，夫妻一套，毕竟一套房子成百上千万，不是那么容易。
谁都知道离婚麻烦，离婚财富会缩水，当然谁也不想离婚了。但是鸳鸯谱有时候会被乱点的，总有一些夫妻会因为感情原因，家庭原因，外遇出轨原因甚至父母矛盾原因导致劳燕分飞，走到离婚这一步，这个时候麻烦就来了，如果夫妻只有一套房屋，离婚后另一方没有地方居住怎么办？是不是法院必须考虑和及解决夫妻双方离婚后居住问题，如果不能解决，是否可以由此为借口，法院就无法判决夫妻离婚？
找个确实属于夫妻离婚中的热点难点问题，很容易导致错误的误解产生，不少当事人心中都有这个疑惑，下面钟涛律师为你解答如下。
根据法律规定，人民法院在判决夫妻离婚的时候，因夫妻任何一方要求，都可以对于夫妻财产进行处理，特别上海对于夫妻共同所有的房产问题也肯定后进行分割，当然了有些夫妻离婚的时候并没有夫妻共同房产，房产属于夫妻一方婚前购买， 或者父母单独赠与给个人，那么另一方就面临离婚之后居无定所的难题，对此，法院是有办法进行处理的，有法律规定可依据的。
《婚姻法》第四十二条 离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。
最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见
１４、婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可据情予以支持，但一般不超过两年。
无房一方租房居住经济上确有困难的，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。
从上边的法律规定可以得知，对于离婚 的时候一方确实没有房屋居住的情况，首先考虑的是经济补偿形式。就是说夫妻夫妻有共同财产可以分割，例如存款或者共同所有的房屋需要给付一半的折价款，那么无房一方完全可以拿着这些钱款去租房居住，并不是要求每个人都必须拥有房屋产权，租房居住也是完全可行的，法院有权判决无房一方另外租房居住。
其次，如果没有共同财产或者房产可以分割，无房一方工资收入又不高，那么就属于法律规定的生活困难一方，根据婚姻法第四十二条的立法理念，这个情况会对夫妻共同财产的分割造成影响，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助，而且法院可根据具体情况，有权判决允许其暂住；居住期限不超过2年。当然了若经济确有困难，享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助，具体金额由法官根据每个案件具体情况判断。
最后，无论是给予暂时居住2年，还是提供补助金租房居住，最终都不会影响法院强制判决离婚的，有些人希望把压力都推给法院是没有用的，法院有权根据法律规定，依法判案，任何事情都可以通过法律途径得到解决。
以上就是钟涛律师对于夫妻离婚无房一方如何居住的一点解答，如果你看完本文，正好面临类似困扰，请联系钟涛律师面谈，电话15800502572.
【误区之八】夫妻离婚时房子里的户口可以强制迁走吗？
俗话说一夜夫妻百日恩，但是人跟人之间的相处谁也无法保证一辈子，总有些夫妻开始甜蜜牵手，半路变成陌路的，婚姻本来就是人为拟制的一种关系，当感情不在，离婚只能成为唯一选项。
有的夫妻离婚的时候开开心心，甚至还有半个酒席请朋友庆祝一下的，离婚之后依然还是朋友，但是有的夫妻离婚之时像是仇人，非要你死我活的，
甚至还有出个难题的，例如，玩消失联系不上的，或者一见面就吵架的，还有一些离婚之后什么也不配合，不把户口迁走的，这样的情况下，法院怎么处理？
夫妻结婚的时候，通常会把双方的户口迁在一起，一般都会迁到共有产权的房屋或者共同居住的房屋内，离婚的时候，房屋如果是夫妻共同财产当然会依法分割，产权归一方所有，另一方领取折价补偿款，这个时候就要求对方必须迁走户口了，另一方如果内心有报复心理，或者确实没有其他房屋可以落户的，可能就不会主动把户口迁走，这个时候，有什么办法强制对方迁走户口，或者要求公安局迁走户口吗？
很遗憾，这是一个难题。首先，法院对于户口迁移问题是肯定不管的。认为不属于人民法院受理范围，根本不会受理。上海高级人民法院曾经出台过一个解释，是关于房屋买卖过程中上家户口不迁走如何处理的问题，该解释说“户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”
其次，虽然户口属于公安局管理，但是按照公安部户籍管理规定，每个人的户口只能由本人主动申请迁走，其他人无权强制迁走，更何况这个属于民事纠纷，公安机关更加不会参与了。所以，这个为难题基本无解。
所以，如果离婚的时候一方把户口留在房屋内拒绝迁走，从法院到公安局目前来说都是不会处理的，只能继续呆在该房屋内，法院不会受理此列纠纷，公安机关也不会强制迁移，钟涛律师提醒大家，最好在离婚之时一块解决这个问题，否则后续确实没有办法强制迁走该户口，即使出卖该房屋，任何有可能会被买家追究违约责任的。
法律规定:
, 《上海市高级人民法院<<沪高法民一[2003]25号>民事法律适用问答》对此明确指出，对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。
