【误区之二】还没有办出房产证的期房、动迁房离婚时法院可以处理分割吗？
钟涛律师在办理大量的离婚案件中发现，有些夫妻在离婚前购买了房产，但是还没有办理出房产证，有些是因为属于期房，开发商房子还没有造好，或者交付了但是还不符合办理产权证的条件，或者当事人自己还没有来及得去办理房产证，还有一些属于拆迁安置房，从造好房子到办理产权需要经过好几年的，那么，这些尚未办理出房产证的房屋夫妻离婚的时候该如何分割，法院法官是否能够在离婚的时候一并处理，还是必须等待房产证办好之后另案起诉法院处理？
于此相关的法律规定是：
《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
《最高人民法院关于适用<<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第21条规定，离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
根据上述法律规定可以得知，房屋是以登记为主，一切产权以办理出房产证，并且以产权登记为主。在房产证没有办理出来之前，严格来说并没有取得物权所有权。所以法院确实并不能直接判决房屋产权归属于夫妻哪一方。而是只能根据目前房屋的交付使用情况，判决归一方或者双方来使用。
综上可知，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。一般情况下，在无其他相反证据的情况下，应根据房产证认定房屋的所有权归属。夫妻双方在婚内出资购房，但离婚时尚未取得房产证，且不能依据其他证据确定房屋所有权的，应认定房屋所有权尚不明晰。
但是在上海地区，根据上海法院的审判实践，以及钟涛律师代理的离婚案件结果来看，法院是可以对未取得房产证的房屋进行处分的。常见的处理方式如下：
1、夫妻双方当事人自愿协商调解解决。严格来说，对尚未取得房产证的房屋，不符合物权法上严格意义的有效所有权，也就是说真正的物权并未成立，双方均无权对房屋所有权的归属提出请求。但是双方当事人可以就房屋的居住权、使用权以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果能够协议一致，那么人民法院可以就此部分制作调解书或者调解意见，将来就可以凭借这份调解书办理房产证。
2、如果夫妻双方无法协议一致，法院也可以从案件实际出发，对购房合同的将来履行权进行判决，由夫妻一方行使购房合同履行权，享有房屋居住使用权，并给予对方对应的房屋折价款，等待离婚以后，满足房产证办理条件的时候，夫妻一方凭借法院调解书或者判决书单方就可以办理登记在一个人名下的房产证了。
延伸问题
1、未取得房产证的房屋法院可以查封马？
钟涛律师回答，法院可以查封的，不过是叫预查封，也存在排序轮候问题，一旦产权证办理出来，就变为正式查封了。
2、未取得房产证的房屋法院可以拍卖吗？
钟涛律师回答，法院可以拍卖的，但是购买人要自己承担办理产权证的各种风险，法院会在拍卖公告做出风险提示。
【法条】
最高法院关于婚姻法的解释二
第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
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