上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2011)沪二中民二(民)终字第33号
上诉人(原审被告)钱1，男，XXXX年12月28日出生，汉
族，住上海市宝山区XXX村xx号1201室。
上诉人(原审被告)上海宝房(集团)有限公司，住所地上海市
宝山区淞宝路XXXX号3号楼四楼。
法定代表人史学林，董事长。
委托代理人施礼峰，该公司员工。
上诉人(原审被告)上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司，
住所地上海市宝山区盘古路572号。
法定代表人沈国斌，总经理。
委托代理人施礼峰，该公司员工。
委托代理人蔡鹰霞，该公司员工。
被上诉人(原审原告)钱2，男，XXXX年8月14日出生，汉
族，住上海市杨浦区市光一村30号603室。
被上诉人(原审原告)钱3，男，XXXX年2月14日出生，汉
族，住上海市虹口区场中路XXXX弄2号605室。
上列二被上诉人之共同委托代理人黄XXX，上海普若律师事务
所律师。
上诉人钱1、上海宝房(集团)有限公司(以下简称宝房集团
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公司)、上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司(以下简称宝房物
业公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院
(2010)宝民三(民)初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本
院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，钱2与张XXX(2010年5月死亡)系 夫妻。钱1、钱3系钱2与张XXXX英之子。本市西宝兴路XXXX号房屋(以下简称西宝兴路房屋)由钱2单位分配，承租人为钱 XXXX，该房屋于1994年动迁，分得系争的上海市宝山区XXXX村 xx号1201室房屋，安置人口为钱2、张XXXX、钱1、钱XXXX四人，承租人为钱1。动迁后，钱2、张XXX、钱1居
住在系争房屋内，张XXX、钱1、钱3的户口迁入该房屋。
钱3、张XXX又分别于1995年12月、1996年12月将户籍迁出 了系争房屋。2009年3月25日，钱1向宝房物业公司提交《职 工家庭购买公有住房协议书》,该协议书落款处承租人或受配人只 有钱1一人签字。2009年4月7日，钱1(乙方)与宝房集团 公司(甲方)的代理人宝房物业公司签订《上海市公有住房出售合 同》,约定，乙方购买甲方位于宝山区XXX村xx号1201 室公 房，该房屋建筑面积70.04平方米；乙方支付实际房价款人民币(以 下币种均为人民币)20,381元，房屋首期维修基金1,261元，共计
21,642元。嗣后，钱1经登记成为系争房屋房地产权利人。
2010年9月，钱2、钱3诉至法院，请求确认钱1与 宝房集团公司、宝房物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》
无效，该房屋恢复至钱1承租状态。
原审法院经审理后认为，钱2、钱3是系争房屋的动迁
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安置对象，对系争房屋享有权利。钱1未经钱2、钱3同 意，擅自购买系争房屋产权，并将该房屋房地产权利登记为钱XXX XXX，侵害了钱2、钱3的合法权益。钱2、钱3要求确 认《上海市公有住房出售合同》无效，符合法律规定，法院予以 准许。鉴于合同无效，宝房集团公司应将房款及房屋首期维修基 金共计21,642元返还给钱1，钱1将系争房屋房地产权利返
还给宝房集团公司。
原审法院据此作出判决： 一、钱1与上海宝房(集团)有限 公司于2009年4月7日就上海市宝山区XXX村xx号1201室 房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、钱1于本 判决生效之日起十日内，将上海市宝山区XXX村xx号1201室 房屋房地产权利返还给上海宝房(集团)有限公司；三、上海宝房 (集团)大楼物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，将 上海市宝山区XXX村117 号1201 室房屋恢复至钱1承租状 态；四、上海宝房(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内，
返还钱121,642元。
原审判决后，上诉人钱1、宝房集团公司、宝房物业公司 不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回钱2、钱 伟XXX在原审中的诉请。理由：1、钱1为系争房屋的承租人，其 支付了转让款21,642元后，依法取得了该房屋的产权。钱2、 钱3既不是该房屋的所有权人，也不是该房屋的共有人，无权 主张该房屋的权利。2、原审法院以民事诉讼程序变更、撤销房地 产行政主管部门对系争房屋的确权行为错误。3、系争房屋的购买
应以户籍在该房屋内为准，钱2、钱3户籍已迁出，且他处
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有房，不是系争房屋的同住人。
被上诉人钱2、钱3答辩称：1、西宝兴路房屋原为钱xx
元单位增配，后该房屋被动迁，其均作为被安置对象，且钱2
夫妇还出资购买了9个平方米的面积，对系争房屋有合法权利。 钱1、宝房集团公司、宝房物业公司买卖系争房屋应征得其书 面同意，否则该买卖行为无效。2、行政机关的房产登记册合法有 效，但钱1取得登记的行为违反法律规定，故其提出民事诉讼 符合法律规定。3、钱3通过市场购买他处房屋承租权及此后购 买该房屋产权，与本案无关，并不影响其享有系争公有房屋的权 利。钱2的户籍虽在其女儿购买的本市市光一村30号603室房 屋(以下简称市光路房屋)内，但钱2他处并无住房，且一直居
住于系争房屋内。
本院经审理查明，原审查明事实属实，且双方当事人均无异
议，本院予以确认。
本院审理中，钱1申请调查令，请求向上海市虹口区房地 产交易中心调查本市场中路803弄2号605室房屋(以下简称场中 路房屋)的交易内档。经调查2005年1月21 日，上海虹房(集团) 有限公司与钱3签订《上海市公有住房出售合同》,以及2009 年7月11日，钱3将该房屋出售予陈立灏。钱1提供上述证
据欲证明：钱3他处有售后公房。
钱1另提供了市光路房屋状况及产权人信息。钱1提供
该证据欲证明：钱2户籍在该房屋内，该房屋也是售后公房。
钱2、钱3对钱1提供的上述证据发表如下质证意见：
真实性无异议，但与本案无关。系争房屋是西宝兴路房屋拆迁后
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安置所得，配房人口是4人，均是该房屋原始取得的权利人。而 场中路房屋是钱3于2000年通过中介以市场价购买的使用权房 屋，后又购买了该房屋的产权。2009年7月，钱3将该房屋出 售。另市光路房屋的权利人是案外人，并不能以此排除钱2对
系争房屋的权利。
宝房集团公司、宝房物业公司对钱1提供的上述证据发表 如下质证意见：真实性无异议。其认为使用权房是不能买卖的， 只能通过差价换房或动迁分配的方式，故对钱3取得场中路房 屋的形式有异议。另系争房屋不是新配房屋，根据1995年出售公 有住房方案实施细则的问题解答中关于同住人的含义，其与钱XXX
XXX签订的房屋买卖合同应是有效的。
本院认为，系争的上海市宝山区XXX村xx号1201室房屋
系由钱2单位分配的西宝兴路房屋动迁后安置取得。钱2、
钱3与钱1等均系该房屋的安置人口，依法对该房屋享有居 住使用权。钱1、宝房集团公司、宝房物业公司上诉以钱1
为系争房屋的承租人，且支付了转让款后取得了该房屋的产权，钱2、钱3户籍已迁出，且他处有房，不是系争房屋的同住 人，无权主张该房屋的权利；以及原审法院以民事诉讼程序审理 不当等为由，请求驳回钱2、钱3在原审中的诉请。然根据 查明的事实：钱2的户籍虽不在该房屋内，但钱1对于钱xx 元在动迁后实际居住于该房屋内并无异议。而钱3户籍虽曾迁 入系争房屋后又迁出，并在他处购买了场中路房屋，但场中路房 屋并非是通过福利分配等方式取得，故上述情况并不能够影响其对于系争房屋的权利。基于此，钱1、宝房集团公司、宝房物 业公司就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》前，应由该 房屋中的受配人协商一致。现钱1未与钱2、钱3协商一 致，即购买该房屋产权，并将产权人登记为其一人。原审法院据 此认定钱1、宝房集团公司、宝房物业公司之间签订的《上海 市公有住房出售合同》无效并无不当，本院予以维持。综上所述， 原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如
下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币437元，由上诉人钱1、上海宝房(集
团)有限公司、上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩
代理审割钟印葛
代课
二0 → 一年二月十六日
本件与原本核对无异
书 记 员 彭奕佳
书 记 员 戚佳娴
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