【离婚房产】夫妻离婚房产分割大全-上海离婚律师钟涛
随着离婚率的提高，夫妻矛盾越来越多，如果协议不成，只能起诉法院离婚解决，而房子作为生活中最大的资产，往往是夫妻争夺的焦点，那么对于夫妻离婚时房产如何分割，上海法院会如何判决呢？
下面钟涛律师，分别从【婚前婚后购买房屋不同】，【首付款是否个人出资还是父母出资不同】，【房产证是一个人名字还是夫妻共同名字不同】，【全款买房还是贷款买房不同】，婚后还贷增值补偿如何计算等等方面，为你一一分析解答，以飨读者。
第一章 总则
【分割原则】 人民法院审理诉讼离婚案件，要按照男女平等，照顾妇女、儿童、无过错方的原则来分割夫妻共同财产。房屋作为夫妻共同财产也要按照这些原则来判决。
【考虑出资情况】有些人会说，夫妻购买房屋的时候男方出资多，或者首付款全部都是男方父母出的，那么离婚时候法院会怎么判?如果一人一半，岂不是对男方不公平吗？法院判决首先按照一人一半的原则，其次适当考虑出资比例情况，但是大的原则不能改变。
【一人一半说法对吗】根据最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第8条规定：“夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。”
钟涛律师解答：此处的原则上均等分割，就是大家所常说的夫妻离婚财产一人一半的法律根据。但是，夫妻离婚财产从来都不是简单一人一半的原则来分割，除此之外还有男女平等，照顾子女和妇女的原则等等。所以，简单的说一人一半并不严谨和准确。
【分家析产】如果房产证上除了夫妻以外，还有子女或者父母的名字，那么在离婚案件中法院无法处理，只能待离婚之后，另案提起分家析产诉讼。
【婚前婚后】结婚是按照领取结婚证的登记时间稳准，区分婚前婚后，和民间认可的举办婚礼没有关系。
【个人财产永远是个人财产】个人财产永远是个人财产， 不因为结婚多少年就变为夫妻共同财产，财产价值形态改变，但是本质不变，如婚前存款，婚后买车，买房，只要证明资金来源于婚前，该部分对应的资产应该就属于个人财产。
【婚前财产形态变化不影响性质】
双方对婚前个人财产归属没有约定的，该财产不因婚姻关系的持续或因财产存在形态的变化而转化为夫妻共同财产。
【“孳息”、“自然增值”范围的界定】
《婚姻法司法解释三》第五条中的“孳息”、“自然增值”一般应理解为未经经营或投资行为所得之“孳息”、“自然增值”。
个人所有的古董、黄金、股票、债券、房屋等财产婚后自然增值部分应为个人财产，但上述财产婚后因经营或投资行为而产生的升值增值利益部分，应认为属于《婚姻法》第十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法司法解释二》）第十一条规定，一方经营或以个人财产投资取得的收益，应为共同财产。
【保护父母出资】以前对于父母出资，通常按照婚前婚后来区分，婚前父母出资视为对自己子女的赠与，婚后出资视为对夫妻的赠与，但是现在法律观点在改变，倾向于保护父母出资，不管婚前婚后，父母出资都倾向于认定仅仅是对自己子女的赠与，不属于对夫妻双方的赠与。
【父母出资算作赠与还是借款】根据婚姻法司法解释二第二十三条 债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。不少夫妻婚前或者婚后，房子首付款都是父母出资的，到底应该认定是对夫妻的赠与还是借款？法律上条文直接似乎有矛盾，有客户认为该借款是为了购买夫妻共同居住生活住房所借的，所以应该认定为夫妻共同债务，有的人认为夫妻另一方不知情，该债务不排除伪造的可能性，主张按照赠与，不需要返还。钟涛律师认为，法律上确实还没有统一，各地法院之间支持两种观点的判例都有。
【分割方式】夫妻对于房子归谁产生争议，法院可以采取一方拿产权、一方拿折价款、拍卖或者出售所得价款分割。谁有钱，谁出资一半购买下另一半的产权份额，出资方取得房屋。如果夫妻都不想要房子，或者都拿不出钱买下一半产权，那么法院可以组织拍卖，拍卖后的价款进行分割，夫妻也可以自行到中介处挂牌出售分割。
《婚姻法司法解释二》第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理:
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
当然最坏的情况， 对方不同意买房，也不同意竞价，那么法院最终会按照评估价格，判决房屋归一方所有，并且在30天内支付另一方对应的折价补偿款。如果房屋价值比较大，折价款对方无力支付，也不同意出售房屋，那么一方只能拿着法院判决书，申请法院强制执行了。法院也可以拍卖。唯一一套住房，拍卖起来难度较大，法院通常都比较拖延。
【唯一住房可以拍卖】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封,扣押,冻结财产的规定》
第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖,变卖或者抵债.
第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行.
钟涛律师认为：这种“唯一一套住房不得执行”的说法，根本是对最高院规定的错误理解。该规定中没有出现一次“唯一一套住房不得执行”的字眼，只出现“生活所必需的居住房屋……不得拍卖、变卖或者抵押”的规定。
钟涛律师再次澄清一个认识上的错误：最高人民法院的规定是“生活所必需的居住房屋”，而不是“唯一一套房屋”。意思完全不一样。因为生活必需的房屋主要是结合每个省市的生活标准不同，人均居住面积不同自由确定的，你像上海市2009年的人均使用面积是人均16平方米。这个才是生活必需的居住房屋，低于这个面积的房屋不能拍卖，高于这个标准的房屋法院都可以拍卖。
被执行人的家庭人均住房面积（使用面积）低于16平方米的，法院是肯定不得执行的。被执行人家庭住房条件高于这一标准的，只要保障被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋，钟涛律师认为：就可以执行。
钟涛律师认为：钟涛法院可以拍卖房屋，把大房屋换成小房屋，也可以拿拍卖被执行人住房的钱，除去还债之外设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用，让其租房居住，都是法院允许的，并且上海市已经有执行案例的。对此，客户不用担心，如果房子不是很小，法院完全可以执行的。
现实中，不少唯一一套房屋都被法院执行拍卖了。也即是说，虽然现实中有执行难度，执行法官可能会拖延几个月，一年，两年，但是，法律上决定是可以执行的，也是有很多执行案例的。
如果真的到了拍卖这个地步，拿房的一方肯定是遭受损失最大，拍卖价格低于市场价，并且还要支付延期利息。
第二章 夫妻一方或者双方出资买房
一、夫妻一方出资购买房屋，根据婚前或者婚后，全款还是贷款，是否添加另一方名字，区分不同情况。
1. 【如果是夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，用其个人财产全款买房，产权登记在出资方一个人名下】
夫妻一方婚前签订房屋买卖合同，以个人财产全款支付买房，产权证无论是婚前取得，还是婚后取得，只登记在出资方一个人名下，该房屋属于出资方个人房产，产权和增值部分都不属于夫妻共同财产，离婚时另一方不参与分割。个人财产永远都是个人财产，不存在婚后转化为共同财产的情况。
2. 【如果是夫妻一方婚前或者婚后签订房屋买卖合同，用其个人财产全款买房，产权登记在未出资方一个人名下】
这种情况常见于一方被限购，暂时无法购房的情况。夫妻一方婚前或者婚后签订房屋买卖合同，以个人财产全款支付买房，产权证无论是婚前取得，还是婚后取得，只登记在未出资方一个人名下，该房屋应该认定为夫妻共同财产。那么离婚时，没有出资的一方获得份额比例在总房价的10%-30%之间。
3. 【如果是夫妻一方婚后签订房屋买卖合同，用其个人财产全款买房，产权登记在出资方一个人名下】
婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。这涉及夫妻一方用婚前个人积蓄或资金来源于个人婚前财产购买的房屋的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，既所谓“万变不离其宗”，故应当认定为一方的个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。当然这个前提是在一方能够证明购房款系婚前个人财产的情况下。反之如果婚前财产和婚后财产发生混同，无法证明资金完全来源于婚前财产，那么该房屋就可能认定为夫妻共同财产。
4. 【如果是夫妻一方婚后签订房屋买卖合同，用其个人财产出资首付款买房，产权登记在出资方一个人名下，婚后共同财产还贷】
婚后夫妻一方签订房屋买卖合同，如果不是婚前钱款全额出资买房，而是个人钱款出资首付款买房，一般都认定属于夫妻婚后共同房产，离婚时在夫妻均等份额基础之上，适当考虑出资方出资情况，酌情多分。
3、【如果是夫妻一方婚前，用其个人财产全款买房，产权原来登记在出资方一个人名下，结婚后把配偶一方的名字也添加到产权证上】
根据上述可知，原来出资方一个人购买，产权登记为个人，属于其个人财产。但是如果把配偶的名字添加到产权证上，视, 为是一方对另一方的自愿赠与行为，已发生了变动房屋产权的法律效力，房产为双方共同拥有。
4、【全款或者贷款购买的房屋，添加上配偶名字，离婚时份额如何分割？】
也即是说，如果该套房屋属于夫妻共同财产，那么在考虑男女份额均等，照顾女方，儿童，无过错方的原则下，可以根据上海市高院关于印发《关于审理分家析产案件若干问题的意见》的通知的规定，法官自由裁量权，进行份额比例调整。
1、根据婚姻法有关规定，不考虑妇女、儿童，无过错的情况下，男方、女方的份额均等，也就是各得房屋总价的50%，但是法院有自由裁量权，进行适当调整。
2、如房屋是婚前男方签订买卖合同购买，购房款是全款，没有贷款。婚后添加女方名字，那么离婚时，没有出资的女方获得份额比例在总房价的10%-30%之间；
3、如房屋是婚前男方签订买卖合同购买，出资首付款，加按揭贷款的方式，婚后无论是一方还贷，还是共同还贷。婚后添加女方名字后，在离婚时，女方获得份额比例在总房价的30%-50%之间确定。
5、【婚姻关系期间，增加，减少产权证名字手续】
在婚姻期间，如需办理房产证加名手续，夫妻只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易核心“变更登记”窗口办理即可。婚后房产证加名、减名不增收契税。
需要提醒的是，在合同备案、银行抵押按揭期间，如果想要增加或者减少名字，实际是增加或者减少合同的当事人，实际是变更合同的主体，必须经过原有各方当事人的同意。所以，没有银行书面同意，无法变更。
6、【如果是一方婚前签订买卖合同，付首付款，产权登记在出资方一个人名下，用婚后共同财产还贷部分，产权和增值部分如何分割】
钟涛律师认为，如果房产是夫妻一方个人在婚前购买，但是婚后有归还贷款，无论是个人还贷，还是夫妻还贷，此房屋在法律实际上都倾向于认定属于婚前个人财产，婚后还贷金额总额属于夫妻共同财产，还贷部分资金对应的婚后升值部分也属于夫妻共同财产。离婚后就此部分财产夫妻有权分割，由取得产权的夫妻一方对另一方提供折价款补偿。
《婚姻法司法解释三》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
【可以】该司法解释三规定的是“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，在法律上来说，可以是一种建议的意思，不是命令，必须尊守。也即是说法院在判决的时候，法律上倾向于判决首付款出资方拥有产权，但法官也可以判决产权归夫妻双方，或者归首付款未出资方所有。
|
【婚后还贷增值补偿计算】 关于补偿的数额，应当考虑房屋购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未偿还的贷款及利息的数额。实践中，法院采取计算公式有不同的计算方法，区别就在于，婚前首付款的增值是否算共同财产？是按照购买合同上的原始价格，还是按照结婚时房屋价格： 1、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第168页确定的计算公式为： 房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50% 2、《婚前个人房屋，婚后共同还贷离婚分割如何补偿计算等》，浙江省婚姻法研究会微信公众号，2018年8月8日微信推文（该方法得到了浙江省法学会婚姻法学研究会的支持，此公式的核心在于婚前房产的增值应与婚后一方无关。） 房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(结婚时房屋价值+共同已还利息)×离婚时房屋价值×50% |
6.1、【如果是一方婚前签订买卖合同，付首付款，产权登记在未出资方一个人名下，用婚后共同财产还贷部分，产权和增值部分如何分割】
钟涛律师认为，如果房产是夫妻一方个人在婚前购买，产权确登记在未出资方一个人名下的，该房屋也会被认定属于夫妻共同房产，但婚后有归还贷款，无论是个人还贷，还是夫妻还贷，婚后还贷金额总额属于夫妻共同财产，还贷部分资金对应的婚后升值部分也属于夫妻共同财产。离婚后就此部分财产夫妻有权分割，由取得产权的夫妻一方对另一方提供折价款补偿。分割时可考虑出资方出资情况，适当多分。
7、【如果是一方婚前签订买卖合同，付首付款，产权登记在夫妻双方名下，婚后共同财产还贷部分，产权和增值部分如何分割】
如房屋是婚前男方签订买卖合同购买，出资首付款，加按揭贷款的方式，婚后无论是一方还贷，还是共同还贷。婚后添加女方名字后，产权登记在双方名下，为夫妻共同财产。在离婚时，女方获得份额比例在总房价的30%-50%之间确定。
8、【婚后夫妻一方用婚前个人财产出资首付款，签订合同买房，产权登记在出资方一个人名下】。该房屋目前法律上并没有单独规定具体情况，但是可以参考婚姻法司法解释三的第七条规定父母婚后出资买房登记自己子女名下条款的精神处理。通常来说，如果是全款购房，该房屋可以认定为婚后个人房产。但是如果是仅仅出资首付款，那么可以认定为属于出资方个人财产，也可以认定属于夫妻共同房产，不论哪种情况，婚后的还贷以及房屋增值部分属于夫妻共同财产。
8.1【婚后夫妻一方用婚前个人财产出资首付款，签订合同买房，产权登记在夫妻双方名下】只要该房屋产权证是夫妻双方名字，那么肯定属于夫妻共同房产。关于分割原则比例，婚姻法有婚后取得共同财产，不论贡献大小，如果夫妻没有约定，都可以均等分割。关于婚后还贷以及增值比例肯定属于夫妻共同财产，这个没有多大争议。但是关于一方用婚前个人财产支付首付款，因为买卖合同和产权证均是夫妻双方名字的情况，该首付款从个人财产，视为赠与给夫妻双方，变为夫妻共同财产。所以离婚时，该房屋如何分割的，可按照房屋市价，对于另一方的分割比例，可以在30-50%之间确定。
8.2【婚后夫妻一方用婚前个人财产出资首付款，签订合同买房，产权登记在未出资方一个人名下】只要该房屋产权证是夫妻双方名字，那么肯定属于夫妻共同房产。关于分割原则比例，婚姻法有婚后取得共同财产，不论贡献大小，如果夫妻没有约定，都可以均等分割。关于婚后还贷以及增值比例肯定属于夫妻共同财产，这个没有多大争议。但是关于一方用婚前个人财产支付首付款，因为买卖合同和产权证均是夫妻双方名字的情况，该首付款从个人财产，视为赠与给夫妻双方，变为夫妻共同财产。所以离婚时，该房屋如何分割的，可按照房屋市价，对于另一方的分割比例，可以在30-50%之间确定。
8.2【婚后夫妻用父母出资+个人出资混同的方式出资首付款，签订合同买房，产权登记在夫妻双方名下】 只要该房屋产权证是夫妻双方名字，那么肯定属于夫妻共同房产。关于分割原则比例，婚姻法有婚后取得共同财产，不论贡献大小，如果夫妻没有约定，都可以均等分割。关于婚后还贷以及增值比例肯定属于夫妻共同财产，这个没有多大争议。但是关于一方用婚前个人财产或者父母出资支付首付款，因为买卖合同和产权证均是夫妻双方名字的情况，该首付款从个人财产，视为赠与给夫妻双方，变为夫妻共同财产。所以离婚时，该房屋如何分割的，可按照房屋市价，对于另一方的分割比例，可以在30-50%之间确定。
9、【婚后夫妻双方用共同财产购买的全款或者贷款房屋，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。】只要婚后是用夫妻共同财产购房的，不论全款购房，还是贷款购房，不论产权证是一个人名字， 还是夫妻2个人的名字，都属于夫妻共同房产。
10、【一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋】.由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
在现实生活中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议相当棘手，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在我国是比较普遍的现象，以前争议较大，现在有了明确的“说法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。
11、【父母名字购买的房改房】 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。
12、【离婚时没有取得房产证的房屋】 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
第三章 涉及一方或双方父母出资的情形
【父母出资保护原则】在婚姻法司法解释二和司法解释三之间，对于夫妻出资是有个态度改变的过错，因为现在房价高涨，倾向于保护父母的出资，把父母出资认定为借款给夫妻，或只对自己子女的赠与的观点也得到不少法院的支持。
13、【父母全款购房】无论是婚前，或者婚后，父母出资钱款，购买房屋，【产权如果只登记在出资方子女一个人名下的】，均视为只对自己子女的个人赠与，不是对夫妻双方的赠与，不属于夫妻共同财产。但是如果后来又加上配偶名字到产权证上，就变为夫妻共同房产，分割原则参考前边解释。
【 但是如果产权登记在夫妻双方名字下】，那么视为父母对夫妻双方的赠与，该房子属于夫妻共同房产。
14、【婚前父母出资首付款，出资方子女一个人签订房屋买卖合同，婚后用个人财产还贷。】夫妻婚前父母帮助出资首付款，婚后夫妻用婚前个人财产还贷，这个情况比较少见，婚后还贷一般都是用的个人收入或者公积金之类的，而婚后收入和公积金都应该属于夫妻共同财产。但是如果某个人婚前存款特别多，或者有的人是婚前房屋出售，用售房款来进行婚后还贷， 那么从法律精神上来说，这套房屋从首付款，到婚后还贷额，都是属于一方个人财产支付的，并没有用到任何婚后夫妻共同财产，或者个人收入，公积金，那么该房屋产权应该认定为属于一方个人产权，婚后还贷以及对应的增值比例也不属于夫妻共同财产，另一方无权分割。
15、【如果是一方婚前签订买卖合同，父母首付款，产权登记在出资方一个人名下，婚后出资方父母帮助还贷，产权和增值部分如何分割】
这个情况和婚姻法司法解释三规定，用夫妻共同财产还贷不同，从首付款，到婚后还贷， 如果均是一方父母出资的 ，夫妻没有出资，也没有参与还贷。法律上并没有明文规定，但是根据司法保护出资方利益的精神，该房屋视为父母对自己子女的单方面赠与，该房屋产权应该属于出资方个人所有，不属于夫妻共同财产，婚后贷款以及增值比例也是属于个人财产，不属于夫妻共同财产。和上边情况几乎一样。
16、【婚前父母出资首付款，出资方子女一个人签订房屋买卖合同，产权登记在出资方个人名下，婚后用共同财产还贷。】
婚前由一方父母出首付款购买房产，产权登记在出资人子女一个人名下，贷款是用的一方婚后收入或者夫妻共同财产的。由夫妻双方偿还。参照婚姻法司法解释三规定，离婚时先由夫妻协议处理，无法协商一致的，法院可以认定产权为出资人子女所有，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，属于夫妻共同财产，由产权登记一方对另一方进行补偿。
钟涛律师提醒注意，司法解释这里用的是“可以”认定产权属于出资方个人，言外之意就是法官也可以认定属于夫妻共同财产，具体决定权在法官，因为每个案情并不 相同。
《婚姻法司法解释三》第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
17、【婚后父母一方出资首付款，产权登记在出资方子女一个人名下，用一方婚前个人财产还贷的】
《婚姻法司法解释三》第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
产权应该认定属于出资方个人所有，同时因为婚后还贷也是个人婚前财产，那么对应的增值比例也和夫妻没有关系，不属于夫妻共同财产，离婚时不需要补偿对方。
18、【婚后父母一方出资首付款，产权登记在出资方子女一个人名下，婚后用夫妻共同财产还贷的】婚后由一方父母出首付款购买房产，产权登记在出资人子女名下，贷款由使用夫妻共同财产偿还的。对此情况法律上并没有单独规定处理规则，可以按照婚后取得认定为夫妻共同财产，也可以参考婚姻法司法解释三规定，房屋登记在出资方子女名下的，房屋可以认定为出资方个人房产，父母出资部分视为对自己子女个人的赠与，婚后还贷额以及对应的增值比例视为夫妻共同财产，离婚时另一方可以获得折价款。
《婚姻法司法解释三》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
《婚姻法司法解释二》第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
19、【婚后父母一方出资首付款，产权登记在夫妻双方名下，婚后用夫妻共同财产还贷的】婚后由一方父母出首付款购买房产，产权登记在夫妻双方名下，贷款由使用夫妻共同财产偿还的，参考婚姻法司法解释二规定，房屋登记在夫妻双方名下的，房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以对出资父母的子女一方适当多分。
20.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。。
21.当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚时房屋分割比例可以不考虑出资。
。
第四章 恋爱期间购房，后续没有登记结婚的
22、【男女恋爱期间购买房屋，登记结婚与否影响房产分割？】
钟涛律师按：现在不少男女双方共同在上海工作，已经同居多年，甚至共同买房，那么如果在登记结婚前，一方另结新欢，那么共同购买的房屋如何分割呢？
钟涛律师解答：如果房产证登记两个人的姓名，以后“准夫妻”结婚的话，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如果没有“借条”等其他证据，父母的出资被认定为是赠与夫妻两人的财产，归双方共有。
但如果购房后，“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手的话，“准婚房”为双方的共有财产，如无特殊约定，则按各自出资比例(含还贷比例)进行分割，此种情况下，出资及还贷的相关证据应注意保存好。但对于父母出资，如果有相应的证据显示，父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，条件就是双方结婚，如果没有结婚，父母有权索回出资的钱款。
23、【恋人分手所购期房也可分割】男女双方谈恋爱，并且共同购买房屋，如果后来分手，那么如何分割此房屋呢？没有办理出产权证的房屋如何分割呢？
钟涛律师解答：恋人之间为结婚而购买房产，之后因感情不合而分手，对房产的分割产生争议，这种情况在上海比较的多。分2中情况来看，如果这类房产已经取得了房产证，分割起来就相对简单一些。但是如果分手时，期房尚未取得产权证书，分割起来就很容易产生分歧。
按照物权法的规定，产权证是房屋唯一凭证。而最高人民法院对此没有办理出产权证的房屋认为可以暂时不分割，待产权明确后再行起诉分割。但是时间生活中，如果恋人或者夫妻感情出现问题，肯定不愿意共同去办理产权证，而不办理产权证又不能分割，因此陷入死循环，造成当事人无法分割的怪圈了，上海法院对此也在积极的探索，对于已经支付首付款，而没有办理产权证的情况，可以分割合同权利，而不是分割房屋产权。
上海法院可以判决对“预售合同的权利”进行分割，综合考虑出资以及对房屋的贡献大小和使用情况，判决由一方继续履行预售合同，并支付价款给另一方，将来办理产权证的时候根据判决书就可以只办理一个人的名下了。
第五章 产权证上有父母或者未成年子女等第三方名字分割
24、【产证上有未成年子女名字的房产离婚如何分割？】
钟涛律师按：夫妻双方共同出资购买房屋时，出于各种因素的考虑，会将未成年子女登记为产权人，有时会将房屋产权只登记为未成年子女一人。鉴于未成年人不承担义务，因此，在确认未成年人权利份额时应区别不同情况：
1、夫妻双方共同出资购房，产权人登记为夫妻及未成年子女三人，除有相反的证据外，该房屋视为三人共有财产。在产权登记中未约定共同共有的，应认定按份共有。
2、夫妻双方出资购房，产权人只登记为未成年子女一人的，应该综合考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思 （可以从夫妻名下是否有其他住房、夫妻的经济状况等予以考量），除有相反的证据外，该房屋视为夫妻及未成年子女的共同财产；
3、鉴于未成年子女无经济来源，因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。又因未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例；
4、未成年子女享有产权的房屋被出售，所得售房款应保留未成年子女应享有的份额。
25、【需要在离婚之后另行提前分家析产案件。】
现实生活中，经常涉及的是夫妻双方与一方父母共同所有的财产。例如，父母出资购买房屋，房产证登记在夫妻和父母共同名下。夫妻离婚的时候如果涉及第三人，法院都不会处理此类财产，只解决夫妻其他财产纠纷，告知夫妻双方另案起诉。
分家析产案件中，列其他财产共有人作为共同被告，并且只有在夫妻离婚判决离婚之后法院才会受理分家析产案件的审理。
26、【如果老公将房子抵押给银行贷款，此债务是夫妻共同债务吗？】
如果向银行贷款用于夫妻共同的公司经营或者承包项目，那么此笔债务属于夫妻共同债务，需要夫妻共同偿还，即使协议离婚或者法院判决离婚，夫妻也应该共同偿还。
如果老公贷款资金用于其它用途，妻子并不知情，那么，此笔债务是否属于夫妻共同财产，如果面临离婚该如何承担呢？
钟涛律师认为：最高人民法院对于夫妻婚姻关系期间的债务是否属于夫妻共同债务进行了规定，其中，如果在婚姻期间，妻子主张此笔债务不属于共同生活所贷债务，那么必须提供一定的证据，证明此笔债务的不合理性。丈夫一方如果主张此次债务用于夫妻生活，那么要提供合理的用途证据来说明。否则法院不会采纳。
但是如如果夫妻假借协议离婚或者诉讼离婚的方式，将此笔债务让一个人承担，另一方却拿走全部夫妻共同财产，法院如何处理呢?
钟涛律师认为根据相关法律精神，夫妻双方的离婚协议书或者法院的离婚判决书对只对夫妻双方有约束力，不能对抗其他案外债权人。
如果夫妻离婚之后，债权人依然可以申请追究夫妻双方为共同执行人，执行共同财产。
27、【夫妻协议书中赠与子女房产的协议条款不能任意撤销】离婚协议书中对于赠与房产财务等条款，一方没有权利随时撤销，因为离婚协议是和离婚，子女抚养捆绑一起，综合考虑的，比一般赠与协议要求要高很多。
其实，关于离婚协议中的赠与条款是否可以随时撤销，法律界存在2中不同的看法，有的人认为赠与属于单方合同，只要产权没有转移，又不是救灾等道德义务，当然可以随时撤销了。另外一些人认为，离婚协议具有身份特性，是和离婚，子女抚养综合考虑的，当初因为你同意赠与财产，我才能同意和你顺利离婚，甚至放弃其他方面的要求，那么现在离婚了，你说反悔就反悔，那么大家都这样搞，岂不是太吃亏了，所有的事情能够推到重来吗，肯定不可以的。
钟涛律师认为，夫妻离婚的时候，提出把财产赠与给子女，该离婚协议系双方当事人真实意思表示，没有欺诈、胁迫的情形。子女抚养、房产赠与等与协议解除婚姻关系是一个整体问题，在双方离婚已成事实的情况下，不能推翻协议，不能主张撤销赠与，而是必须履行。
夫妻离婚的时候，首要问题是是否离婚，然后是子女归谁抚养，之后是财产分割问题，这个是一个整体考虑的， 如果说一分为了快速离婚，把孩子给对方，财产赠与给孩子，以此来换取抚养孩子一方的同意，快速离婚了，然后再允许赠与方任意撤销这个赠与行为，那么岂不是很不公平，离婚和子女抚养应该推倒重来来分割，难度也太大了，不能助长这样利用漏洞的行为，因此，最高人民法院对离婚协议的态度就是如果没有欺诈，胁迫的情况下，属于自愿达成的协议内容，不支持一方任意反悔。也是包含家庭的稳定，不能说离婚后就一切不承认了。
北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见（2016）
【离婚协议约定赠与之撤销权限制】
夫妻双方离婚时协议约定将夫妻个人财产或共有财产赠与对方或第三人，离婚后交付或变更登记之前，一方依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款的规定请求撤销赠与的，法院不予支持。
28、【成本价购买公房的分割】
婚姻关系存续期间用夫妻共同财产以成本价购买的登记在一方名下的公有住房应认定为夫妻共有财产，在离婚时应综合考虑房产来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素予以公平分割。
29、【经济适用房、两限房的分割】
限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。
经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。
30、【标准价购买公房的分割】
婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。
31、【约定服务条件房产的分割】
夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。
32、【小产权房分割】
对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。
对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。
在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
33、【公房承租权的分割】
离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。
属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。
34、【优惠购房权性质与折算】
农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。
离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。
第六章 婚后还贷以及房产增值补偿计算公式
|
【婚后还贷增值补偿计算】 关于补偿的数额，应当考虑房屋购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未偿还的贷款及利息的数额。实践中，法院采取计算公式有不同的计算方法，区别就在于，婚前首付款的增值是否算共同财产？是按照购买合同上的原始价格，还是按照结婚时房屋价格： 1、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第168页确定的计算公式为： 房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50% 2、《婚前个人房屋，婚后共同还贷离婚分割如何补偿计算等》，浙江省婚姻法研究会微信公众号，2018年8月8日微信推文（该方法得到了浙江省法学会婚姻法学研究会的支持，此公式的核心在于婚前房产的增值应与婚后一方无关。） 房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(结婚时房屋价值+共同已还利息)×离婚时房屋价值×50% |
1、 上述2种增值比例计算公式都有一定的道理，但是计算出来的结果实际上是不同的，一个是从房屋购买合同之日起算增值部分，一个是考虑从结婚之日起算，婚前首付款排除在增值共有部分以外。法律上并没有统一计算公示，各地法院适用标准不同意。
2、房屋评估市场价值以法院委托时确定的时间为准，对银行贷款归还情况和剩余情况可向贷款银行查询流水记录和贷款记录等方式确定。
3、上述计算标准是只是考虑增值情况，实际判决离婚案件的时候，法院还有综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。
4、法院会判决由取得房子产权的一方付给未拿房一方增值价值的应得折价款，剩余的贷款及利息由拿房一方偿还。
以上只是钟涛律师总结的，关于夫妻婚前，婚后，父母是否出资，产权登记谁名下等等不同情况，根据法律规定和法院判决实际案例，得出的夫妻离婚房产分割指南大全。希望对你在协议离婚谈判，或者法院诉讼离婚判决时有一个清晰的认识和主张，如果你还有疑问，可以联系钟涛律师当面咨询、策划。
